Nowa ustawa deweloperska rozszerza definicję przedsięwzięcia deweloperskiego obejmując nim nie tylko budowę, ale również przebudowę.
Zasadniczo zmienione przepisy wchodzą w życie 1 lipca 2022r.
Możliwe jest w niektórych przypadkach przesunięcie terminu obowiązywania dotychczasowych uregulowań do 30 czerwca 2024, a nawet bezterminowe pozostanie pod rządami „starej” ustawy.
Nawet jednak w takiej sytuacji, od 1 lipca 2022r. wchodzą bezwzględnie w życie przepisy dotyczące zasad tworzenia i wypowiadania rachunków powierniczych oraz odstąpienia od umowy deweloperskiej.
ROZSZERZENIE ZAKRESU ODDZIAŁYWANIA USTAWY DEWELOPERSKIEJ
Nowa ustawa deweloperska zmienia definicję przedsięwzięcia deweloperskiego. Skutkiem tego będzie rozszerzenie zakresu inwestycji objętych jej przepisami.
▶ Definicja obowiązująca – dotyczy inwestycji związanych z budową nowych budynków
Art. 3 pkt 6 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego:
przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z „późn. zm.) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną.
▶ Definicja po zmianach 1 lipca 2022 r. – dotyczy inwestycji związanych z budową nowych budynków oraz inwestowania w stare budynki.
Art. 5 pkt 7 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:
przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 lub art. 3, obejmujący w szczególności:
a) budowę lub przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
b) czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz oddania budynku do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której mają być realizowane budowa lub przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a tej ustawy, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami, oraz
c) czynności faktyczne i prawne niezbędne do zawierania umów z nabywcami.
OD KIEDY STOSUJEMY NOWĄ USTAWĘ DEWELOPERSKĄ – 3 opcje
OPCJA 1 – od 01.07.2022
Do wszystkich nowych inwestycji deweloperskich oraz inwestycji w toku, do których nie będzie miała zastosowania Opcja 2 lub 3 wskazane poniżej – od dnia 1 lipca 2022 stosujemy przepisy nowej ustawy deweloperskiej.
OPCJA 2 – od 01.07.2024
Jeśli deweloper do końca czerwca 2022 r. zawrze umowę deweloperską dotyczącą choćby jednego lokalu, to do sprzedaży tego i pozostałych lokali będących częścią danego przedsięwzięcia deweloperskiego z tej inwestycji będzie miała zastosowanie stara ustawa – z pewnymi istotnymi wyjątkami, o których mowa poniżej.
Na jakim etapie inwestycji deweloper może zawrzeć pierwszą umowę deweloperską, aby skorzystać z przepisu przejściowego, który pozwala stosować stare zasady?
Przepisy nie precyzują tej kwestii wprost. Nakładają jednak na dewelopera wiele obowiązków, jakie musi spełnić przed zawarciem i podczas zawierania takiej umowy. Jednym z nich jest sporządzenie i doręczenie nabywcy prospektu informacyjnego, zawierającego określony w ustawie katalog informacji. Ponadto przed zawarciem umowy deweloper powinien, na żądanie osoby zainteresowanej, udostępnić jej projekt budowlany i kopię pozwolenia na budowę. Można zatem wyciągnąć z tego wniosek, że rozpoczęcie podpisywania umów deweloperskich powinno nastąpić po przygotowaniu dokumentacji przedsięwzięcia i uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na budowę. Przy czym przyjmuje się, że pozwolenie na budowę nie musi być ostateczne.
OPCJA 3 – bezterminowo stosujemy stare przepisy
Jeżeli w ramach określonego przedsięwzięcia pierwsza umowa deweloperska została podpisana przed 1 lipca 2022 r., a deweloper nie zdąży przenieść własności lokalu, co do którego zawarto umowę deweloperską po 1 lipca 2022 r., ale przed 1 lipca 2024 r. – wtedy zastosowanie będą miały (z pewnymi wyjątkami) przepisy starej ustawy deweloperskiej, mimo że upłynął dwuletni termin, o którym mowa powyżej. Jest to dość wąski katalog przypadków, ale w stosunku do nich będzie możliwe w zasadzie bezterminowe stosowanie przepisów ustawy z 2011 r. po 1 lipca 2024 r. – z pewnymi istotnymi wyjątkami, o których mowa poniżej.
PRZYKŁADY
1.
Deweloper realizuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z 10 lokalami. Pierwsza umowa deweloperska zostanie podpisana 1 czerwca 2022 r. Zatem zastosowanie będą miały przepisy starej ustawy deweloperskiej. Między 1 lipca 2022 r. a 1 lipca 2024 r. deweloper zawrze umowy na pozostałe 9 mieszkań. Załóżmy, że niestety budowa z różnych powodów się przeciągnie i nie uda się jej zakończyć. W efekcie przed 1 lipca 2024 r. własność żadnego z lokali nie zostanie przeniesiona na nowych nabywców. W tej sytuacji, choć formalnie stara ustawa deweloperska wygasa 1 lipca 2024 r., to nawet po tej dacie do wszystkich 10 mieszkań tej budowy zastosowanie będą miały jej przepisy.
Uwaga na podziały!
Osobny przepis przejściowy został poświęcony przedsięwzięciom, które zostały przez dewelopera podzielone na osobne zadania inwestycyjne. Obecnie nie ma wyraźnej definicji „zadania inwestycyjnego”, ale można ją znaleźć w nowej ustawie deweloperskiej. Przyjmuje się, że zadaniem inwestycyjnym jest określona część przedsięwzięcia deweloperskiego, która (zgodnie z harmonogramem) tworzy całość architektoniczno-budowlaną i będzie oddana do użytkowania w tym samym czasie. W praktyce podziały przedsięwzięć na zadania inwestycyjne są dość częste. Jeśli np. deweloper planuje rozpoczęcie przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych, ale każdy z nich będzie budowany i oddany do użytkowania w innym czasie, to można tu mówić o dwóch zadaniach inwestycyjnych.
W świetle nowej ustawy deweloperskiej może się zdarzyć, że taki podział przedsięwzięcia na zadania inwestycyjne będzie w pewnych przypadkach determinował konieczność zastosowania nowej ustawy deweloperskiej do jednego lub więcej zadań inwestycyjnych. Gdyby przedsięwzięcia nie zostały podzielone, do całości miałaby zastosowanie stara ustawa deweloperska. Zgodnie bowiem z nową ustawą deweloperską, nawet jeżeli dane zadanie inwestycyjne zostanie wydzielone przed jej wejściem w życie, a deweloper rozpocznie sprzedaż dotyczącą tego zadania po dniu wejścia w życie nowelizacji, to do wyodrębnionego zadania inwestycyjnego będą miały zastosowanie przepisy nowej ustawy.
2.
Deweloper rozpoczął budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Oba budynki są jednak jednym przedsięwzięciem deweloperskim (nie wydzielono zadań inwestycyjnych). Jeżeli deweloper rozpocznie sprzedaż przedsięwzięcia polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych przed 1 lipca 2022 r. i sprzeda choćby jeden lokal przed tą datą (niezależnie od tego, w którym jest to budynku), przepisy starej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie do sprzedaży wszystkich lokali w obu budynkach.
3.
Deweloper ‒ jak w przykładzie 2 – rozpoczął budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Zdecydował jednak, że każdy z nich będzie budowany i oddany do użytkowania w innym czasie, a zatem podzieli przedsięwzięcie w taki sposób, że budowa budynku nr 1 będzie zadaniem inwestycyjnym nr 1, a budowa budynku nr 2 – zadaniem inwestycyjnym nr 2. W tej sytuacji, jeśli deweloper rozpocznie sprzedaż i sprzeda choćby jeden lokal objęty zadaniem inwestycyjnym nr 1 przed 1 lipca 2022 r., a w odniesieniu do zadania inwestycyjnego nr 2 rozpocznie sprzedaż dopiero po 1 lipca 2022 r. – to przepisy starej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie tylko do sprzedaży lokali w pierwszym budynku, a z kolei zadanie inwestycyjne numer 2 będzie musiało być realizowane na podstawie nowej ustawy deweloperskiej.
WYJĄTKI !
Ustawodawca zdecydował, że niektóre przepisy są na tyle ważne, że należy bezapelacyjnie przystąpić do ich stosowania po wejściu w życie ustawy. Oznacza to, że pojawią się sytuacje, w których mimo możliwości zastosowania starej ustawy deweloperskiej na podstawie przepisów przejściowych deweloper będzie miał obowiązek stosowania niektórych regulacji z nowej ustawy.
Chodzi o następujące przepisy:
1. Obowiązek tworzenia rachunków powierniczych. Jeżeli zatem deweloper w dniu wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej (czyli 1 lipca 2022 r.) będzie prowadził sprzedaż z pominięciem mieszkaniowego rachunku powierniczego, to ustawa nakłada na niego obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie takiego rachunku w terminie 30 dni od jej wejścia w życie (czyli do 31 lipca 2022 r.).
2. Regulacje dotyczące wypowiedzenia rachunków powierniczych. Od 1 lipca 2022 r. dewelopera będą obowiązywały nowe przepisy regulujące postępowanie w przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, nawet jeśli do umów dotyczących lokali z danego przedsięwzięcia będzie miała zastosowanie stara ustawa deweloperska.
3. Nowe zasady odstąpienia od umowy. Podobne rozwiązanie dotyczy części przepisów warunkujących prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę. Od 1 lipca 2022 r. nabywca będzie miał ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w dwóch szczególnych przypadkach związanych z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym.
Szczegóły dotyczące rachunków powierniczych oraz zasad odstąpienia od umowy deweloperskiej – przedstawimy w kolejnych wpisach.
