NOWA USTAWA DEWELOPERSKA cz.1

1 lipca br., wchodzi w życie ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (potocznie zwana NOWĄ USTAWĄ DEWELOPERSKĄ). 

Dla deweloperów, dwa miesiące – to już całkiem niedługo. 

Postaramy się już teraz bardzo starannie zapoznać Państwa z nowymi rozwiązaniami przewidzianymi w ustawie, z kilku powodów: 

  • zmian jest bardzo wiele i niosą za sobą liczne nowe obowiązki- trzeba dużo czasu, aby się do nich przygotować (np. zmienić wzorce umów deweloperskich oraz procedury odbioru lokalu i usuwania wad); 
  • zapoznanie się z nowymi przepisami pozwoli Państwu jeszcze przed wejściem nowej ustawy podjąć ewentualne decyzje co do zmiany strategii inwestycyjnej – regulacje przejściowe, przesądzają, że te inwestycje, których sprzedaż zostanie rozpoczęta przez deweloperów przed wejściem w życie nowej ustawy, mogą być realizowane na starych zasadach jeszcze przez dwa lata z uwzględnieniem tylko wybranych nowych przepisów. Natomiast te inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się, począwszy od 1 lipca, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą. A to w praktyce oznacza, że jeśli przedsiębiorca do końca czerwca 2022 r. zawrze umowę deweloperską dotyczącą choćby jednego lokalu, będącego częścią danego przedsięwzięcia, to do sprzedaży tego i pozostałych lokali z tej inwestycji będzie miała zastosowanie stara ustawa. Będzie mógł ją stosować do końca czerwca 2024 r. (a w niektórych przypadkach nawet dłużej – co szczegółowo wyjaśnimy w kolejnych alertach).Wyeliminowanie przynajmniej na pewien czas nowych obowiązków – ze względu na ich liczbę, a także związane z nimi koszty – przełożyć się może na konkretne oszczędności i ułatwienia.

Poniżej przedstawiamy specyfikację najistotniejszych informacji dotyczących nowej ustawy deweloperskiej – szczegóły poszczególnych zmian będziemy Państwu przybliżać w kolejnych alertach. 

TERMIN WEJŚCIA W ŻYCIE NOWEJ USTAWY – 1 LIPCA 2022 ROKU

WYJĄTEK: STOSOWANIE STAREJ USTAWY JESZCZE PRZEZ 2 LATA, TJ. DO 30.06.2024 

  • WARUNEK: rozpoczęcie procesu sprzedaży, tj. podpisanie minimum jednej umowy deweloperskiej przed 30.06.2022r.

WYJĄTEK: BEZTERMINOWE STOSOWANIE STAREJ USTAWY DO UMOWY DEWELOPERSKIEJ

  • WARUNEK: podpisanie minimum jednej umowy deweloperskiej do 30.06.2022 + brak przeniesienia własności lokalu z tytułu umowy deweloperskiej zawartej po 01.07.2022 r., ale przed 01.07.2024 r. – do takich umów stosuje się starą ustawę

Obowiązki bezwzględne od 01.07.2022 r.:

– stosowanie nowych regulacji dotyczących wypowiedzenia rachunku powierniczego

– stosowane nowych zasad odstąpienia przez nabywcę

ZMIANY:

PRZEDMIOT ZMIANYSTARA USTAWA
do 30.06.2022
NOWA USTAWA
od 01.07.2022
Zakres zastosowania
ustawy
– Tylko lokale mieszkalne
– Tylko lokale wybudowane od podstaw (NOWE)
– Tylko lokale nabywane od dewelopera
– Tylko umowy zawierane przed zakończeniem inwestycji, tj. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia budowy
– Lokale mieszkalne oraz sprzedawane z nimi lokale użytkowe (garaże, komórki lokatorskie, piwnice)
– Lokale wybudowane od podstaw (NOWE)
Lokale powstałe w wyniku przebudowy (STARE) 
– Lokale nabywane od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem (częściowe stosowanie ustawy)
– Umowy zawierane także po zakończeniu budowy, tj. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie
Umowa rezerwacyjna– Brak regulacji ustawowej
– Brak wymogu pisemności
– Brak limitu opłaty rezerwacyjnej 
– Brak zasad zwrotu opłaty rezerwacyjnej  
– Uregulowana w ustawie
– Obowiązkowa forma pisemna
– Określony limit opłaty rezerwacyjnej 
– Określone zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej 
Rachunek powierniczyUregulowanie lakonicznie – Doprecyzowanie i uzupełnienie zasad prowadzenia MRP, m.in.obowiązek zawarcia z bankiem umowy o MRP już w chwili rozpoczęcia sprzedaży lokali
– Nowe obowiązki kontrolne banków 
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny Brak– Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego 
– Bezzwrotne składki uiszczane od każdej wpłaty klienta 
– Wysokość składki – w przypadku rachunków otwartych składka maks. 1% ceny lokalu, a w przypadku rachunków zamkniętych 0,1% – ostateczne wysokości zostaną ustalone w drodze rozporządzenia
Usuwanie wad Uregulowanie ustawowe szczątkowe – usuwanie wad oparte głównie na ustaleniach pomiędzy Stronami– Nowe zasady odbiorów lokali i zgłaszania wad
– Nowe uprawnienia dla nabywcy lokalu
– Rozróżnienie wad na istotne i nieistotne
– Domniemanie uznania wad
– Wykonanie zastępcze na koszt dewelopera