NOWA USTAWA DEWELOPERSKA cz.4

MIESZKANIOWE RACHUNKI POWIERNICZE – w nowej ustawie deweloperskiej doprecyzowano zasady prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP). Nowe regulacje mają zwiększyć ochronę nabywców. 

Zmienione przepisy wejdą w życie 1 lipca 2022 r. (z wyjątkami, o których pisaliśmy we wcześniejszym alercie).

Co się zmieni:

  1. Moment utworzenia rachunku

Deweloper już w momencie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań będzie musiał mieć zawartą z bankiem umowę o prowadzenie MRP (otwartego lub zamkniętego). Rozpoczęcie sprzedaży nie oznacza jednak w tym przypadku podpisania pierwszej umowy deweloperskiej. Umowa z bankiem o prowadzenie MRP musi być zawarta już w chwili pierwszych publicznych ogłoszeń o rozpoczęciu sprzedaży mieszkań, a więc na jakiś czas przed podpisaniem pierwszych umów deweloperskich. 

  1. Oddzielny rachunek dla każdego zadania

W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego deweloper ma obowiązek zawarcia umowy MRP odrębnie dla każdego zadania.

  1. Czas utrzymywania rachunku

Nowa ustawa potwierdza dotychczasową praktykę, zgodnie z którą MRP jest prowadzony do rozliczenia ostatniej umowy deweloperskiej. Deweloper jest zobowiązany do posiadania MRP dla danego przedsięwzięcia lub zadania do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej w ramach tego przedsięwzięcia lub zadania.

  1. Szersze uprawnienia kontrolne banku

Nowa ustawa wprowadza istotne zmiany w zakresie kontroli przez banki zakończenia poszczególnych etapów inwestycji. Stworzony został nowy katalog elementów podlegających kontroli przed zwolnieniem środków na rzecz dewelopera. Kontrola obejmie sprawdzenie, czy deweloper:

  • jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja,
  • nie zostało wszczęte wobec niego postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe (przez weryfikację wpisu w KRS oraz informacji zawartych w Krajowym Rejestrze Zadłużonych),
  • posiada pozwolenie na budowę lub dokonał zgłoszenia budowy zgodnie z przepisami,
  • planuje wydać środki zgodnie z przepisami, tj. w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia, dla którego prowadzony jest rachunek (oświadczenie dewelopera),
  • nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne (oświadczenie dewelopera),
  • wpłacił składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
  • uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania wobec wykonawców i podwykonawców (oświadczenie dewelopera),
  • nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców lokali, którzy odstąpili na danej inwestycji od umów deweloperskich (oświadczenie dewelopera),
  • nie zalega wobec DFG ze zobowiązaniami wynikającymi z odstąpienia przez nabywców od umów deweloperskich (oświadczenie dewelopera),
  • rzeczywiście zakończył określony w harmonogramie etap budowy.

Kontrola zakończenia etapu inwestycji

Zgodnie z nową ustawą weryfikacja zakończenia danego etapu inwestycji dokonywana przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane będzie polegała na sprawdzeniu (standard minimalny):

  • wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy,
  • udokumentowania faktycznego zaawansowania robót,
  • uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – w przypadku zakończenia robót.

Bank będzie mógł prowadzić badanie w szerszym zakresie, aniżeli wyżej wskazany.

  1. Przepisy karne

W nowej ustawie deweloperskiej wprowadzono przepisy karne, które mają zabezpieczyć jej przestrzeganie. Sankcje karne dotyczą zaniechania obowiązków związanych z MRP, tj. niezapewnienia nabywcom ochrony za pomocą tych rachunków, braku sporządzenia prospektu informacyjnego lub podania w prospekcie informacji nieprawdziwych. Ustawodawca, w zależności od przypadku, zastrzegł karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.

Ustawa przewiduje również sankcje karne dla pracowników banków, co zapewne będzie miało wpływ na restrykcyjne wypełnianie obowiązków kontrolnych.