W dniu 05.12.2022 r. Rządowe Centrum Legislacji opublikowało projekt noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, którego autorem jest resort rozwoju i technologii. Nowe przepisy mają pomóc przedsiębiorcom stać się właścicielami gruntów, które posiadają w użytkowaniu wieczystym.
Od kilku lat na szczeblu rządowym podejmowane są działania zmierzające do stopniowej eliminacji użytkowania wieczystego.
Pierwszym etapem procesu wygaszania użytkowania wieczystego była ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Skutkiem przyjętych w tej ustawie rozwiązań było uwłaszczenie z mocy prawa użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Skutek ten nastąpił z dniem 1 stycznia 2019 r., przy jednoczesnym zakazie ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe.
Przedstawiony projekt ustawy realizuje kolejny etap eliminacji użytkowania wieczystego. Zgodnie z zapowiedziami, po wejściu zmian również przedsiębiorcy otrzymają roszczenie o przekształcenie użytkowania wieczystego na własność. Przy czym zasadą nie będzie uwłaszczenie z mocy prawa, jak przy reformie gruntów mieszkaniowych, lecz na wniosek.
Głównym założeniem projektu ma być zmiana zasady ustalania ceny nieruchomości gruntowej zbywanej na rzecz użytkownika wieczystego. Wprowadzony ma być nowy model odpłatności za grunty sprzedawane przedsiębiorcom, którzy dotychczas byli użytkownikami wieczystymi.
W aktualnym stanie prawnym sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu będącemu przedsiębiorcą zasadniczo także jest możliwa. W grę nie wchodzą jednak żadne obniżki ceny. Po wejściu w życie nowelizacji będzie możliwy zakup gruntu w cenie znacznie niższej niż rynkowa. Różnica pomiędzy ceną rynkową a ceną sprzedaży ma być wsparciem publicznym, a dokładnie pomocą de minimis.
Wysokość opłaty uzależniona będzie jednak od faktu czy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego:
- w przypadku gruntów państwowych cena wynosić będzie 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku dokonania przez przedsiębiorcę jednorazowej płatności; czyli w zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (0,3%, 1%, 2%, 3% lub wyższa) użytkownik zapłaci za własność gruntu odpowiednio równowartość 6%, 20%, 40%, 60% lub więcej wartości rynkowej gruntu, ale nie więcej niż ta wartość;
- w przypadku rozłożenia płatności na raty, cena ta wynosić będzie 25-krotność opłaty rocznej;
- w przypadku jednostek samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) cena wykupu wynosić będzie co najmniej 20-krotność opłaty rocznej, jednak nie więcej niż wartość gruntu; samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę jak wyżej lub negocjować cenę z nabywcą, przy czym cena gruntu zbywanego przez jednostkę samorządu terytorialnego nie będzie mogła przekroczyć rynkowej wartości gruntu.
Dla zapewnienia zgodności nowej zasady z regułami udzielania pomocy publicznej korzyść przedsiębiorcy obejmująca różnicę pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną ceną, będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. W przypadku gdy różnica ta przekroczy dostępny limit pomocy de minimis przedsiębiorca będzie zobowiązany do uiszczenia dopłaty do ceny rynkowej nieruchomości. Przypomnieć należy, że dopuszczalna wysokość pomocy de minimis dla jednego przedsiębiorcy wynosi 200 tys. euro brutto w ciągu trzech lat podatkowych. Wyjątkiem są podmioty z sektora drogowego transportu towarów, dla których limit wynosi 100 tys. euro. Zatem jeżeli podmiot korzystał w ostatnim okresie z pomocy de minimis, to rzeczywisty koszt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność może okazać się wyższy.
Dodatkowo projektowane przepisy przewidują, że jeśli użytkownik wieczysty nieruchomości wystąpi z żądaniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, jego żądanie będzie musiało być rozpatrzone pozytywnie (przy założeniu że spełnione są wszystkie przesłanki do nabycia). Po tym terminie też będzie mógł to zrobić, jednak na ogólnych zasadach. Wówczas zawarcie umowy sprzedaży będzie uzależnione od zgody samorządu lub Skarbu Państwa, jako właściciela gruntu
Żądanie sprzedaży, które będzie można zgłosić w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów, nie będzie przysługiwało:
- jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
- jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
- w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich;
- jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;
- w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Obecnie projekt ustawy trafił do Sejmu (druk nr 3146).
Nasi prawnicy na bieżąco śledzą postępy w procedowaniu zmian i chętnie pomogą w przeanalizowaniu Państwa sytuacji, jak również w przygotowaniu niezbędnych wniosków. Kwestię przekształcenia użytkowania wieczystego we własność należy każdorazowo oceniać indywidualnie. Warto jednak mieć na uwadze, że niepewność co do potencjalnych podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste lub w dalszej perspektywie co do możliwości przedłużenia umowy po upływie okresu użytkowania wieczystego powoduje, że szczególnie wśród przedsiębiorców zmiana użytkowania wieczystego na własność jest rozwiązaniem korzystnym.
opracowanie: Joanna Sułek
