Z dniem 1 stycznia 2024 r. została zmieniona ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Do ustawy została wprowadzona zupełnie nowa stawka podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% w przypadku zakupu większej ilości lokali mieszkalnych lub udziałów w takich lokalach. Nowa regulacja zmienia również dotychczas obowiązującą zasadę, że nie podlegają podatkowi PCC czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów i usług.
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży, a obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnych. W przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego – w naszym przypadku będzie to wartość lokalu mieszkalnego lub udziału w tym lokalu.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy o PCC, jako wartość określona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – wynosi 2%.
We wskazanym powyżej zakresie ustawa nie uległa zmianie, ale został do niej dodany nowy art. 7a, który wprowadza nową stawkę podatku w wysokości 6%.
A zatem umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. W przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza (jako płatnika) jest pobór tego podatku.
Warto w tym miejscu przypominać, że art. 2 pkt) 4 ustawy o PCC wskazuje, że nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.
Zmieniona treść ustawy o PCC i dodany do jej treści art. 7a nakłada na kupujących obowiązek płacenia podatku w wysokości 6% w przypadku, gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich. W takiej sytuacji stawka podatku wyniesie 6% od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu. Zmieniona regulacja wprowadza wyjątek od reguły, że czynności objęte podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem PCC.
Wobec wejścia w życie omawianych zmian pojawiły się wątpliwości co w sytuacji, gdy umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego jest realizowana w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w 2023 r. Czy w takim przypadku przy transakcji nabycia szóstego lub większej ilości lokali mieszkalnych nabywca zapłaci podatek PCC 6% zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami ?
Odpowiedź na to pytanie możemy znaleźć w przepisach przejściowych do ustaw wprowadzającej zmianę w ustawie o PCC, a także w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS nr 0111-KDIB2-2.4014.287.2023.1.PB z dnia 6 grudnia 2023 r.
Przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie zmienionej ustawy.
Jeśli więc do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło/dojdzie przed 1 stycznia 2024 r., to zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.
Na przykładzie jeśli zawarcie umowy przedwstępnej nastąpiło w dniu 13 kwietnia 2023 r. ( a tym samym przez dniem wejścia w życie zmienionej ustawy tj. 1 stycznia 2024 r.), to umowa sprzedaży szóstego lub kolejnego lokalu mieszkalnego zawarta w terminie do 28 czerwca 2024 r. w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w roku 2023 nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.
Pamiętajmy jednak, że nowa stawka PCC w wysokości 6% jest stosowana tylko w przypadkach określonych w art. 7a ustawy, a zatem nie ma zastosowania do wszystkich transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych.
